ΠΟΛ. 1022/29.02.04 Οδηγίες για την εφαρμογή ορισμένων διατάξεων του ν.3220/2004 για την αντικειμενικοποίηση των φορολογικών ελέγχων (ΦΕΚ 15 τ. A'/28-1-2004).
[Παραλείπονται εδάφια που δεν αφορούν αποκλειστική χρήση κοινόχρηστων χώρων]

Παράγραφος 5

Υπολογισμός φορολογητέας αξίας πραγματικών δουλειών και δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστων χώρων

Με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του Αρθρου 35 του κοινοποιούμενου νόμου αντικαθίστανται οι διατάξεις της παραγράφου 10 του Αρθρου 15 του ν.2961/2001, όπως αυτές είχαν τεθεί με την παράγραφο 3 του Αρθρου 12 του ν.3091/2002, και καθορίζεται η φορολογητέα αξία των πραγματικών δουλειών και του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστων χώρων ως εξής:

Α. Φορολογητέα αξία πραγματικών δουλειών

α. Αξία πραγματικής δουλείας επί κτίσματος

Η φορολογητέα αξία της πραγματικής δουλείας επί κτίσματος είναι η αξία που προκύπτει από την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αυτής, π.χ. αν πρόκειται για αποθήκη, υπολογίζεται με τη χρήση του εντύπου 4 ή Κ5, αν πρόκειται για χώρο στάθμευσης, υπολογίζεται με τη χρήση του εντύπου 5 ή Κ6 κ.ο.κ..

β. Αξία πραγματικής δουλείας επί οικοπέδου ή αγροτεμαχίου

Η φορολογητέα αξία της πραγματικής δουλείας επί οικοπέδου ή αγροτεμαχίου ισούται με ποσοστό δέκα πέντε τοις εκατό (15%) της αγοραίας ή αντικειμενικής αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναμης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου. Και, αν μεν αφορά οικόπεδο εντός αντικειμενικού συστήματος, το ποσοστό 15% υπολογίζεται επί του αντίστοιχου φύλλου υπολογισμού αξίας οικοπέδου (έντυπο 3), αν δε πρόκειται για οικόπεδο εκτός αντικειμενικού συστήματος ή για αγροτεμάχιο, εξευρίσκεται η αντίστοιχη αγοραία ή αντικειμενική αξία – κατά περίπτωση - και επί αυτής υπολογίζεται ποσοστό 15%.

Β. Φορολογητέα αξία δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης

1. Η φορολογητέα αξία του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων είναι η αξία που προκύπτει από την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας αυτών στις εξής περιπτώσεις:

α. επί χώρου στάθμευσης σε κοινόχρηστη επιφάνεια υπογείου, πυλωτής, ασκεπούς ορόφου, δώματος ή ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου.

β. επί βοηθητικών ή αποθηκευτικών χώρων κοινόχρηστων κτισμάτων που δεν χρησιμοποιούνται ως χώροι κύριας χρήσης.

γ. επί κοινόχρηστων αθλητικών εγκαταστάσεων

δ. επί κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης ή ειδικών κτιρίων

Δηλαδή, στις περιπτώσεις αυτές, για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης, θα συμπληρωθεί το αντίστοιχο φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας (έντυπα 1, 2, 4, 5, Κ1, Κ2, Κ3, Κ4, Κ5, Κ6, Κ7, Κ8 και Κ9), χωρίς καμία περαιτέρω μείωση.

2. Η φορολογητέα αξία του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επιφάνειας επί του κοινόκτητου ασκεπούς ορόφου, δώματος ή πυλωτής της οικοδομής ή επί του κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου ισούται με ποσοστό δέκα πέντε τοις εκατό (15%) της αξίας της πλήρους κυριότητας ισοδύναμης επιφάνειας οικοπέδου ή αγροτεμαχίου. Δηλαδή, για τον υπολογισμό αυτής θα χρησιμοποιηθεί το έντυπο 3 του οικοπέδου με την εφαρμογή του μειωτικού συντελεστή 0,15 της περίπτωσης ΙΑ, αν πρόκειται για οικόπεδο εντός αντικειμενικού συστήματος, ή θα υπολογιστεί η αγοραία αξία με βάση συγκριτικά στοιχεία ή το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ - αντίστοιχα - αν πρόκειται για οικόπεδο εκτός αντικειμενικού συστήματος ή για αγροτεμάχιο, και θα πολλαπλασιαστεί αυτή επί 0,15 (ποσοστό 15%).

Σημείωση: α) Αν η αποκλειστική χρήση επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί του κοινόκτητου ασκεπούς ορόφου, δώματος ή πυλωτής της οικοδομής ή επί του κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου ανήκει σε δύο ή περισσότερες ιδιοκτησίες, τότε η φορολογητέα αξία επιμερίζεται ανάλογα με τον αριθμό αυτών. Στις περιπτώσεις αυτές, όπου στα οικεία φύλλα υπολογισμού υπάρχει ο μειωτικός συντελεστής λόγω συνιδιοκτησίας, εφαρμόζεται και αυτός ο μειωτικός συντελεστής.

β) Τα προαναφερθέντα για τον τρόπο προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των πραγματικών δουλειών και του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόχρηστων χώρων ισχύουν από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, δηλαδή εφαρμόζονται σε υποθέσεις, για τις οποίες η φορολογική υποχρέωση γεννιέται από 28 Ιανουαρίου 2004 και μετά ή στις υποθέσεις στις οποίες η οικεία δήλωση για αδήλωτα ακίνητα υποβάλλεται (ή πράξη της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. εκδίδεται) μετά την πάροδο τριετίας από το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης από 28 Ιανουαρίου 2004 και μετά, σύμφωνα με την παράγραφο 2 του Αρθρου 9 του ν.2961/2001.

γ) Για οποιεσδήποτε άλλης μορφής δουλείες ή δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστων χώρων, που δεν καλύπτονται από τα προαναφερθέντα – ρητά οριζόμενα στο νόμο - ισχύει ο προσδιορισμός της φορολογητέας αξίας αυτών κατά την εκτίμηση της Δ.Ο.Υ. (αγοραία αξία) με την επίκληση πρόσφορων συγκριτικών άλλων ομοειδών περιουσιακών στοιχείων (π.χ. δουλεία άντλησης ύδατος, διέλευσης υπόγειου αγωγού κ.λπ.)

Για την έννοια των πραγματικών δουλειών και του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόχρηστων - κοινόκτητων χώρων καθώς και παραδείγματα υπολογισμού της φορολογητέας αξίας αυτών μπορείτε να διαβάσετε πιο κάτω στην παρούσα εγκύκλιο, στην ανάλυση της παραγράφου 8 του ίδιου Αρθρου 35 του κοινοποιούμενου νόμου.





Παράγραφος 8

Με την παράγραφο 8 του Αρθρου 35 του κοινοποιούμενου νόμου, μετά την παράγραφο 3 του Αρθρου 1 του α.ν. 1521/1950, προστίθεται παράγραφος 4, και οι παράγραφοι 4 έως και 7 αναριθμούνται αντίστοιχα 5 έως και 8. Ειδικότερα:

Ι. Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης

Σύμφωνα με την περίπτωση α της παραγράφου 8 ορίζεται ότι η περαιτέρω, πλην της πρώτης, μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης με αντάλλαγμα, λογίζεται ως μεταβίβαση και επομένως υπόκειται στον οικείο φόρο.

Πράγματι, με τις διατάξεις του Αρθρου 2 του ν. 880/1979, όπως τροποποιήθηκαν με το ν.3044/2002, θεσπίστηκε το δικαίωμα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης για όσα ακίνητα (βαρυνόμενα) δεν επιτρέπεται, για τη συγκεκριμένη περιοχή, η υλοποίηση του υφιστάμενου συντελεστή, με έκδοση ονομαστικού τίτλου στο όνομα του κυρίου του βαρυνόμενου ακινήτου. Στον τίτλο αυτό ενσωματώνεται ένα ιδιότυπο, εμπράγματης φύσης, δικαίωμα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης σε άλλο ακίνητο (ωφελούμενο) που ανήκει στον κύριο του βαρυνόμενου ακινήτου και ο οποίος έχει τη δυνατότητα της περαιτέρω μεταβίβασης αυτού σε τρίτο πρόσωπο.

Η έκδοση του τίτλου και η πρώτη μεταβίβαση αυτού με παροχή ανταλλάγματος,

όπως ρητά διατυπώνεται στις προαναφερόμενες διατάξεις, δεν υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης. Τούτο είναι συνεπές με το σκοπό για τον οποίο θεσπίστηκε η σχετική απαλλακτική διάταξη και ο οποίος συνίσταται στο να ευνοηθεί ο κύριος του οποίου δεσμεύεται το ακίνητο αναγκαστικά. Έτσι, είτε αναγνωρίζεται η μεταφορά του συντελεστή απ' ευθείας σε άλλο ακίνητο (ωφελούμενο) του ίδιου κυρίου είτε σε ακίνητο άλλου προσώπου, με καταβολή ή όχι στο δικαιούχο ανταλλάγματος, είτε μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα ο αρχικός ονομαστικός τίτλος, στον οποίο έχει ενσωματωθεί το δικαίωμα μεταφοράς του συντελεστή, δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης.

Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης, πραγματοποιείται ως προσθήκη Σ.Δ. σε ωφελούμενο ακίνητο λόγω μεταφοράς συντελεστή δόμησης (Μ.Σ.Δ.) και υλοποιείται με την έκδοση σχετικής απόφασης της αρμόδιας για πολεοδομικά θέματα Διεύθυνσης κάθε Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης, στα διοικητικά όρια της οποίας βρίσκεται το ωφελούμενο ακίνητο. Η απόφαση αυτή μεταγράφεται (Αρθρο 5 του ν. 3044/2002).

Με την έκδοση της απόφασης αυτής αποσβέννυται το δικαίωμα που ενσωματώνεται στον τίτλο και ο τίτλος ακυρώνεται με επισημείωση σε αυτόν της ακύρωσης και της εγκριτικής απόφασης για την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ.

Με την απόφαση αυτή καθορίζεται ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται από το βαρυνόμενο ακίνητο ως πρόσθετο εμβαδόν επιφανειών, οι οποίες επιτρέπεται να δομηθούν στο ωφελούμενο ακίνητο. Ο συντελεστής δόμησης που μεταφέρεται, προστίθεται οριστικά στο ωφελούμενο ακίνητο από την ημερομηνία μεταγραφής της πιο πάνω απόφασης. Η ρύθμιση αυτή ενεργεί υπέρ και κατά των καθολικών ή ειδικών διαδόχων του κυρίου του ωφελούμενου ακινήτου και συνοδεύει το ακίνητο ακόμα και στην περίπτωση πρωτότυπου τρόπου κτήσης της κυριότητας σε αυτά.

Η πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ. επιτρέπεται να γίνεται και εν μέρει ή διαδοχικά, από το ίδιο ή διάφορα ωφελούμενα οικόπεδα.

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων θα ρυθμιστούν οι λεπτομέρειες εφαρμογής των διατάξεων του προαναφερθέντος ν.3044/2002, σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού του δικαιώματος μεταφοράς του συντελεστή δόμησης. Στην πραγματικότητα δηλαδή, η υλοποίηση αυτού θα αρχίσει μετά την έκδοση της απόφασης, η οποία θα σας κοινοποιηθεί, με την παροχή οδηγιών ως προς τον τρόπο προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης.

II. Πραγματικές δουλείες επί ακινήτων και δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου οικοδομής

Όπως είναι γνωστό, με τις διατάξεις των περιπτώσεων β και η της παραγράφου 3 του Αρθρου 1 του α.ν. 1521/50 ορίζεται ότι στην έννοια του όρου «μεταβίβαση» για την επιβολή φ.μ.α. περιλαμβάνεται μεταξύ άλλων:

«β) η σύσταση επικαρπίας οίκησης ή άλλης δουλείας από τις προβλεπόμενες από τα άρθρα 1188 έως 1191 του Αστικού Κώδικα, και

η) η σύσταση, απόσβεση ή η μεταβίβαση μαζί με το δεσπόζον ακίνητο πραγματικής δουλείας από τις προβλεπόμενες από τα άρθρα 1118 επ. του Αστικού Κώδικα».

Από τις κείμενες διατάξεις, που διέπουν τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, δεν προβλεπόταν επιβολή φόρου στις περιπτώσεις μεταβίβασης μαζί με την οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόκτητου και κοινόχρηστου χώρου, με συνέπεια - στην πράξη - να εξομοιώνονται τα δικαιώματα αυτά με πραγματικές δουλείες, ενώ από νομική άποψη δεν πρόκειται για εμπράγματα δικαιώματα από αυτά που προβλέπει ο Α.Κ. Το γεγονός αυτό είχε σαν αποτέλεσμα τη δημιουργία πλήθους παρερμηνειών και λαθών καθώς επίσης και την ανομοιόμορφη εφαρμογή από τις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. των σχετικών διατάξεων. Για την άρση των ελαττωμάτων αυτών θεσπίστηκε η νέα διάταξη της περίπτωσης β της παραγράφου 8 του κοινοποιούμενου Αρθρου, σύμφωνα με την οποία ορίζεται ότι η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου, λογίζεται ως μεταβίβαση με επαχθή αιτία, και επομένως υπόκειται στον οικείο φόρο.

Με την παρούσα εγκύκλιο δίνονται οι έννοιες της πραγματικής δουλείας και του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου καθώς επίσης και αναλυτικά παραδείγματα σχετικά με τον τρόπο προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των περιπτώσεων που παρουσιάζονται στην πράξη με τη μεγαλύτερη συχνότητα.

α. Πραγματικές δουλείες

Έννοια πραγματικής δουλείας

Πραγματική δουλεία είναι το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ακίνητο που συστήνεται για την εξυπηρέτηση των αναγκών ενός άλλου ακινήτου και παρέχει κάποια ωφέλεια στον εκάστοτε κύριο αυτού. Συνεπώς, για να υπάρξει πραγματική δουλεία, απαιτούνται δύο ακίνητα, το δεσπόζον υπέρ του οποίου συστήνεται η δουλεία και το δουλεύον σε βάρος του οποίου συστήθηκε η δουλεία (Αρθρο 1118 Α.Κ.).

Με την πραγματική δουλεία ο κύριος του δουλεύοντας ακινήτου φέρει το βάρος είτε να ανέχεται κάποια χρησιμοποίηση αυτού από τον κύριο του δεσπόζοντος είτε να παραλείπει ορισμένες πράξεις, τις οποίες θα είχε δικαίωμα να επιχειρεί ως κύριος (Αρθρο 1119Α.Κ.).

Πραγματικές δουλείες είναι συνήθως η δουλεία διόδου, η δουλεία διοχέτευσης ή αποχέτευσης ή άντλησης νερού ή ποτισμού, ή βοσκής ή ξύλευσης, η δουλεία εξώστη ή προστέγου πάνω στο δουλεύον ή στήριξης της οικοδομής πάνω στο γειτονικό κτίριο, η δουλεία υπονόμου, η δουλεία του μη υψούν, μη παρεμπόδισης του φωτός ή της θέας του δεσπόζοντος κ.λ.π. (Αρθρο 1120 Α.Κ.).

Σύσταση πραγματικής δουλείας

Οι πραγματικές δουλείες συνιστώνται με δικαιοπραξία ή με χρησικτησία. Οι διατάξεις για τη χρησικτησία επί ακινήτων και για τη μεταβίβαση τους εφαρμόζονται ανάλογα και στη σύσταση των πραγματικών δουλειών.

Απόσβεση πραγματικής δουλείας

Η δουλεία αποσβήνεται με μονομερή δήλωση παραίτησης του δικαιούχου, η οποία γίνεται είτε με διάταξη τελευταίας βούλησης (διαθήκη) είτε με συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή.

Επίσης η δουλεία αποσβήνεται εφόσον:

α. Καταστραφεί ολικά το δεσπόζον ή το δουλεύον ακίνητο.

β. Από λόγους πραγματικούς ή νομικούς η άσκηση της γίνεται αδύνατη,

γ. Η κυριότητα του δεσπόζοντος και του δουλεύοντας περιέλθει στο ίδιο πρόσωπο,

δ. Παρέλθει εικοσαετής αχρησία.

β. Αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου οικοδομής

Έννοια αποκλειστικής χρήσης

Με τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου, όπως συνάγεται από τα άρθρα 1002, 1117 του Α.Κ. και από τις διατάξεις του ν.3741/1929, ιδρύεται χωριστή και αποκλειστική κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου αυτής, με αναγκαστική συγκυριότητα της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.

Η αναγκαστική αυτή συγκυριότητα επί του οικοπέδου αποκτάται αυτοδίκαια, κατ' ανάλογη μερίδα και επί των μερών του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Δηλαδή, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου (οικοπέδου και κτίσματος), που δεν ορίστηκε με τον τίτλο σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται το έδαφος, οι αυλές, οι θεμελιώσεις, η πυλωτή, η ταράτσα (δώμα) κ.λ.π.

Με συμφωνία όμως όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφεται, μπορεί, σύμφωνα με τα άρθρα 5 και 13 του ν.3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση των χώρων αυτών αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος, αλλά μόνο της οικοδομής στην οποία υπάρχουν οι χώροι αυτοί.

Ο περιορισμός της χρήσης των χώρων αυτών από τους λοιπούς ιδιοκτήτες έχει απλώς το χαρακτήρα δουλείας σύμφωνα με την παράγραφο 3 του Αρθρου 13 του ν.3741/29, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του Α.Κ., δεδομένου ότι χωρίς ποσοστό συμμετοχής επί του οικοπέδου, δεν μπορούν να υπάρξουν ως ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και επομένως να πάρουν χαρακτήρα «δουλεύοντας» ακινήτου, όπως προϋποθέτει η έννοια της πραγματικής δουλείας.

Συνεπώς, οι χώροι αυτοί δεν μπορούν να μεταβιβαστούν μόνοι τους, αλλά αποτελούν πάντοτε παρακολούθημα ή αναπόσπαστο μέρος μιας οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας προς ωφέλεια του εκάστοτε κυρίου αυτής.

Υπολογισμός φορολογητέας αξίας πραγματικών δουλειών και δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστων χώρων

Με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του Αρθρου 35 του κοινοποιούμενου νόμου, όπως προαναφέρθηκε και πιο πάνω στην ανάλυση αυτού, καθορίζεται η φορολογητέα αξία των πραγματικών δουλειών και του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστων χώρων.Αυτή η αξία υπόκειται τόσο στη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών όσο και στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, ανάλογα με την αιτία μεταβίβασης.

Στο σημείο αυτό παραθέτουμε παραδείγματα υπολογισμού της φορολογητέας αξίας.

Α. Φορολογητέα αξία πραγματικών δουλειών

α. Αξία πραγματικής δουλείας επί κτίσματος

Παράδειγμα 1ο

Στην αποθήκη Μ1 (δουλεύον ακίνητο) επιφάνειας 10 τ.μ. με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 1%, η οποία βρίσκεται στο υπόγειο νεόδμητης πολυκατοικίας, έχει είσοδο από δρόμο και η οποία ανήκει κατά πλήρη κυριότητα στον κύριο Χ, συστήνεται πραγματική δουλεία υπέρ του εκάστοτε κυρίου του Α1 διαμερίσματος (δεσπόζον ακίνητο) της ίδιας ή άλλης οικοδομής.

Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή εντός αντικειμενικού συστήματος με τιμή ζώνης έστω 1.000 € και Σ.Ε. 1.00, η φορολογητέα αξία της πραγματικής αυτής δουλείας είναι ίση με την αξία που προκύπτει από την εφαρμογή του εντύπου με την ένδειξη 4 (αποθήκη):

Τ.Ζ. Χ συντ. θέσης x επιφ. = 1.000 x 0,25 x 10 = 2.500 €

Συνεπώς, η φορολογητέα αξία της πραγματικής δουλείας στην περίπτωση αυτή είναι ίση με 2.500€

Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου ισχύει το μικτό σύστημα, με τιμή εκκίνησης για το διαμέρισμα έστω 300 €, η αξία της πραγματικής δουλείας επί της αποθήκης υπολογίζεται με το έντυπο Κ1, προσθέτοντας και την αξία του αναλογούντος οικοπέδου ή αγροτεμαχίου.

300 Χ 1,40 Χ 10 Χ 0,25 = 1.050 €

Αν η αγοραία αξία ολοκλήρου του οικοπέδου είναι 50.000 €, στην αποθήκη Μ1 αναλογεί αξία 50.000 Χ 1 % = 500 €

Συνεπώς η φορολογητέα αξία της πραγματικής δουλείας στην περίπτωση αυτή είναι ίση με 1.050 + 500= 1.550 €

Παράδειγμα 2ο

Σε δύο όμορα οικόπεδα έχουν ανεγερθεί δύο εφαπτόμενες κατοικίες, από τις οποίες η μία μόνο διαθέτει είσοδο και κλιμακοστάσιο. Για την εξυπηρέτηση της άλλης κατοικίας έχει συσταθεί πραγματική δουλεία επί της εισόδου και του κλιμακοστασίου της πρώτης κατοικίας (δουλεύον ακίνητο) υπέρ του εκάστοτε κυρίου της δεύτερης κατοικίας (δεσπόζον ακίνητο).

Η φορολογητέα αξία της εισόδου και του κλιμακοστασίου είναι ίση με την αξία ισοδύναμης επιφάνειας κατοικίας (δηλαδή επί του συνολικού εμβαδού του κλιμακοστασίου και της εισόδου, όπως αυτή υπολογίζεται με τα έντυπα 1 ή Κ1 (χωρίς την εφαρμογή συντελεστή ορόφου ή μεγέθους ή θέσης).

β. Αξία πραγματικής δουλείας επί οικοπέδου ή αγροτεμαχίου

Παράδειγμα 1ο

Σε λωρίδα γης επιφάνειας 50 τ.μ. του Ο1 οικοπέδου (εντός αντικειμενικού συστήματος με Τ.Ο. 200 € ανά τ.μ.), συστήνεται δουλεία διόδου υπέρ του όμορου Ο2 τυφλού οικοπέδου.

Η φορολογητέα αξία της πραγματικής αυτής δουλείας είναι ίση με την αξία της επιφάνειας διόδου που προκύπτει με την εφαρμογή του εντύπου με την ένδειξη 3 (για το Ο1 οικόπεδο) εφαρμόζοντας τους εξής συντελεστές:

Σ.Ο. Χ Τ.Ο. Χ επιφάνεια διόδου Χ 0,15 =1,0 Χ 200 Χ 50 ΧΟ, 15=1.500 €

Παράδειγμα 2ο

Υπέρ του Ο1 οικοπέδου συστήνεται δουλεία διόδου 500 τ.μ. όμορου οικοπέδου Ο2 (εκτός αντικειμενικού συστήματος).

Η φορολογητέα αξία της πραγματικής αυτής δουλείας είναι ίση με ποσοστό 15% της αγοραίας αξίας 500 τ.μ. επιφάνειας του Ο2 οικοπέδου.

Παράδειγμα 3ο

Υπέρ του Α1 αγροτεμαχίου συστήνεται δουλεία διόδου 1.500 τ.μ. επί όμορου αγροτεμαχίου Α2 (εντός αντικειμενικού συστήματος).

Η φορολογητέα αξία της πραγματικής αυτής δουλείας είναι ίση με ποσοστό 15% της αξίας των 1.500 τ.μ. επιφάνειας του Α2 αγροτεμαχίου, η οποία προκύπτει από το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ.

Β. Φορολογητέα αξία δικαιώματος αποκλειστική χρήσης κοινόχρηστων χώρων:

1. α. επί χώρου στάθμευσης σε κοινόχρηστη επιφάνεια υπογείου, πυλωτής, ασκεπούς ορόφου, δώματος ή ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου.

Παράδειγμα 1ο

Έστω ότι μαζί με το A3 διαμέρισμα νεόκτιστης πολυώροφης οικοδομής μεταβιβάζεται και η αποκλειστική χρήση:

ί. χώρου στάθμευσης 12 τ.μ. σε κλειστό υπόγειο χώρο της οικοδομής, με είσοδο από ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου,

ii. χώρου στάθμευσης 15 τ.μ. στην πυλωτή της οικοδομής και

iii. χώρου στάθμευσης 20 τ.μ. στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.

Αν η Τ.Ζ. της περιοχής είναι 1.000 € και ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0, η φορολογητέα αξία καθενός από τους παραπάνω χώρους στάθμευσης υπολογίζεται με τη συμπλήρωση του εντύπου 5 αντίστοιχα ως εξής:

i. Τ.Ζ. Χ επιφάνεια Χ 0,20 = 1.000 Χ 12 Χ 0,20 = 2.400 €

ii Τ.Ζ. Χ επιφάνεια Χ 0,15= 1.000 Χ 15 Χ 0,15 = 2.250 €

iii. Τ.Ζ. Χ επιφάνεια Χ 0,10= 1.000 Χ 20 Χ 0,10 = 2.000 €

Παράδειγμα 2ο

Έστω ότι μαζί με το Β1 διαμέρισμα νεόκτιστης πολυώροφης οικοδομής (σε περιοχή όπου έχει εφαρμογή το μικτό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων και η τιμή εκκίνησης για το διαμέρισμα είναι 300 € ανά τ.μ.) μεταβιβάζεται και η αποκλειστική χρήση στεγασμένου χώρου στάθμευσης αυτοκινήτου επιφάνειας 20 τ.μ. Η φορολογητέα αξία της επιφάνειας αυτής συνυπολογίζεται με το έντυπο Κ1 και προσαυξάνει την αξία του διαμερίσματος κατά 300 Χ 1,40 Χ 20 Χ 0,25 = 2.100 €.

β. επί βοηθητικών ή αποθηκευτικών χώρων κοινόχρηστων κτισμάτων που δεν χρησιμοποιούνται ως χώροι κύριας χρήσης,

Παράδειγμα 1ο

Έστω ότι μαζί με το Κ1 κατάστημα του ισογείου νεόκτιστης οικοδομής μεταβιβάζεται και η αποκλειστική χρήση υπόγειου αποθηκευτικού χώρου με είσοδο από το δρόμο, επιφάνειας 50 τ.μ.

Αν η Τ.Ζ. της περιοχής είναι 1.000 € και ο Σ.Ε. είναι ίσος με 1,0, η αξία του χώρου αυτού υπολογίζεται ως εξής:

Τ.Ζ. Χ επιφάνεια Χ 0,25= 1.000 X 50 X 0,25= 12.500€.

Παράδειγμα 2ο

Έστω ότι μαζί με την Μ1 μεζονέτα νεόκτιστου συγκροτήματος (σε περιοχή όπου έχει εφαρμογή το μικτό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων και η τιμή εκκίνησης για το διαμέρισμα είναι 300 € ανά τ.μ.) μεταβιβάζεται και η αποκλειστική χρήση κοινόχρηστης υπόγειας δεξαμενής επιφάνειας 20 τ.μ.

Η φορολογητέα αξία της επιφάνειας αυτής συνυπολογίζεται με το έντυπο Κ1 και προσαυξάνει την αξία της μεζονέτας κατά 300 Χ 1,40 Χ 20 Χ 0,25 = 2.100 €

γ. επί κοινόχρηστων αθλητικών εγκαταστάσεων

(βλέπετε παράδειγμα 4 στην ενότητα του υπολογισμού του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητου ασκεπούς ορόφου, δώματος ή πυλωτής της οικοδομής ή επί του κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου)

δ. επί κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης ή ειδικών κτιρίων

Παράδειγμα 1ο

Έστω ότι μαζί με το ισόγειο κατάστημα μεταβιβάζεται η αποκλειστική χρήση υπόγειου αποθηκευτικού χώρου επιφάνειας 50 τ.μ., ο οποίος επικοινωνεί με το ισόγειο κατάστημα με εσωτερική σκάλα και έχει ενιαία λειτουργική ενότητα με αυτό, δηλαδή έχει διαμορφωθεί και λειτουργεί σαν κατάστημα.

Η φορολογητέα αξία του χώρου αυτού, υπολογίζεται με την εφαρμογή του εντύπου με την ένδειξη 2 (επαγγελματική στέγη) ή του εντύπου Κ3, κατά περίπτωση.

Παράδειγμα 2ο

Έστω ότι μαζί με το ισόγειο εξοχικό διαμέρισμα (σε περιοχή όπου έχει εφαρμογή το μικτό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων) μεταβιβάζεται η αποκλειστική χρήση υπόγειου κλειστού χώρου στάθμευσης επιφάνειας 30 τ.μ., ο οποίος επικοινωνεί εσωτερικά με το ισόγειο διαμέρισμα και έχει διαμορφωθεί και χρησιμοποιείται ως κατοικία.

Η φορολογητέα αξία του χώρου αυτού συνυπολογίζεται με το έντυπο Κ1 και προσαυξάνει την αξία του διαμερίσματος κατά 30 τ.μ., δηλαδή φορολογείται ως κατοικία, γιατί έχει αλλάξει η χρήση του χώρου αυτού και έχει μετατραπεί από χώρο στάθμευσης σε κατοικήσιμο χώρο.

2. επί του κοινόκτητου ασκεπούς ορόφου, δώματος ή πυλωτής της οικοδομής ή επί του κοινόκτητου ακάλυπτου χώρου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου

Παράδειγμα 1ο

Έστω ότι μαζί με το Α4 διαμέρισμα πολυώροφης οικοδομής σε περιοχή με αντικειμενική αξία οικοπέδου Τ.Ο. ίση με 300 € ανά τ.μ. μεταβιβάζεται

i. η αποκλειστική χρήση επιφάνειας 100 τ.μ. του δώματος έντυπο 3 (οικοπέδου) : Σ.Ο. Χ Τ.Ο. Χ επιφάνεια αποκλειστικής χρήσης Χ 0,15 = 1,0 Χ 300 Χ 100 Χ 0,15 =4.500 €

ii. η αποκλειστική χρήση τμήματος της πυλωτής επιφάνειας 30 τ.μ. (για τοποθέτηση π.χ. κούνιας) έντυπο 3 (οικοπέδου): Σ.Ο. Χ Τ.Ο. Χ επιφάνεια αποκλειστικής χρήσης Χ 0,15 = 1,0 X 300 X 30 X 0,15= 1.350€

iii. η αποκλειστική χρήση κήπου επιφάνειας 80 τ.μ. στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου έντυπο 3 (οικοπέδου) : Σ.Ο. Χ Τ.Ο. Χ επιφάνεια αποκλειστικής χρήσης Χ 0,15 = 1,0 Χ 300 Χ 80 Χ 0,15 =3.600 €

Παράδειγμα 2ο

Έστω ότι μαζί με το Α1 διαμέρισμα πολυκατοικίας (σε περιοχή όπου έχει εφαρμογή το μικτό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων και η αγοραία αξία ανά τ.μ. οικοπέδου είναι 100 €) μεταβιβάζεται η αποκλειστική χρήση:

i. υπαίθριου χώρου στάθμευσης επιφάνειας 20 τ.μ. και

ii. κήπου επιφάνειας 100 τ.μ. επί του κοινόκτητου οικοπέδου

Η αξία των επιφανειών αυτών προσδιορίζεται αντίστοιχα ως εξής:

i. αγοραία αξία ανά τ.μ. οικοπέδου Χ 20 τ.μ. Χ 0,15 = 100 Χ 20 Χ 0,15 = 300 €

ii. αγοραία αξία ανά τ.μ. οικοπέδου Χ 100 τ.μ. Χ 0,15 = 100 Χ 100 Χ 0,15 = 1.500€

Παράδειγμα 3ο

Αν η πολυκατοικία του 2ου παραδείγματος βρίσκεται κτισμένη επί αγροτεμαχίου, υπολογίζεται η αξία της επιφάνειας της αποκλειστικής χρήσης ως αγροτεμάχιο με το έντυπο ΑΑ-ΓΗΣ και φορολογείται ποσοστό 0,15 της αξίας αυτής για καθεμιά από τις επιφάνειες i και ii.

Παράδειγμα 4ο

Στο οικόπεδο μιας πολυκατοικίας υπάρχει μια πισίνα επιφάνειας 70 τ.μ., η οποία ανήκει στα κοινόκτητα μέρη της οικοδομής. Έστω ότι η αποκλειστική χρήση αυτής μεταβιβάζεται μαζί με το διαμέρισμα Α5 της οικοδομής.

Αν η Τ.Ο. της περιοχής είναι 300 €, η φορολογητέα αξία της αποκλειστικής χρήσης της πισίνας υπολογίζεται ως άθροισμα της αξίας της αποκλειστικής χρήσης της πισίνας (ως ειδικού κτιρίου, όπως αυτή προκύπτει από το έντυπο Κ8) και της αξίας της αποκλειστικής χρήσης του οικοπέδου (όπως αυτή προκύπτει από το έντυπο 3):

Παράγραφος 9

Με τις διατάξεις του δευτέρου εδαφίου της παραγράφου 7 του Αρθρου 1 του ν. 1078/1980, σε περίπτωση άρσης της απαλλαγής που χορηγήθηκε κατά την αγορά πρώτης κατοικίας, ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει το φόρο της απαλλαγής σύμφωνα με τα οριζόμενα στο εδάφιο αυτό.

Με τις διατάξεις αυτές, ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της άρσης βρίσκεται με τη χρήση των συντελεστών που ισχύουν κατά το χρόνο αυτό, έστω και αν είναι διαφορετικοί από εκείνους που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής.

Με τις διατάξεις της παραγράφου 9 του Αρθρου αυτού, αντικαθίσταται το ανωτέρω δεύτερο εδάφιο ως προς το σημείο αυτό και ορίζεται ότι ο φόρος μεταβίβασης λόγω άρσης της απαλλαγής υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλούμενο τίμημα της νέας μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου της απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.

Ο ανωτέρω τρόπος υπολογισμού του φόρου εφαρμόζεται σε υποθέσεις στις οποίες η άρση της απαλλαγής πραγματοποιείται από την ισχύ του νόμου και μετά, ανεξάρτητα από την ημερομηνία αγοράς του ακινήτου (δηλαδή από 28 Ιανουαρίου 2004).

Παράδειγμα:

Ο Α', έγγαμος με δύο ανήλικα τέκνα αγόρασε το 1999 διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 50.000 € και κατά δήλωση του 80.000 €. Για την αγορά αυτή έτυχε πλήρους απαλλαγής.

Σήμερα, μεταβιβάζει το εν λόγω ακίνητο σε τρίτο και υποβάλλει δήλωση άρσης της απαλλαγής, στην οποία δηλώνει ως τίμημα την αντικειμενική αξία του ακινήτου που ανέρχεται σε 70.000 €.

Ο υπολογισμός του φόρου θα γίνει ως εξής:

α) φόρος που αναλογεί κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής

Σε αξία 11.739 € (4.000.000 δρχ.) Χ 11 % =1.291 €

Σε αξία 68.261 € Χ 13% = 8.874 €

Σύνολο απαλλασσόμενου φόρου κατά την αγορά: 1.291+8.874=10.165 €

β) φόρος που αναλογεί κατά το χρόνο άρσης της απαλλαγής:

Σε αξία 11.739€ Χ 11% = 1.291 €

Σε αξία 58.261 € Χ 13% = 7.574 €

Φόρος που αναλογεί σήμερα: 1.291 + 7.574 = 8.865 €

Επειδή το ποσό του φόρου για το οποίο έτυχε απαλλαγής ο αγοραστής είναι μεγαλύτερο εκείνου που αναλογεί κατά το χρόνο άρσης της απαλλαγής, θα καταβληθεί ο μεγαλύτερος φόρος των 10.165 €

Παράγραφος 10

Σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 1078/80, η απαλλαγή πρώτης κατοικίας παρέχεται με βάση την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή. Οι σύζυγοι που βρίσκονται σε διάσταση, μέχρι τη λύση του γάμου, θεωρούνται έγγαμοι και με την ιδιότητα αυτή αντιμετωπίζονται από το νόμο κατά την αγορά πρώτης κατοικίας.

Προκειμένου λοιπόν να χορηγηθεί απαλλαγή (εγγάμου) στο σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, απαιτείται η προσκόμιση των φορολογικών στοιχείων και του άλλου συζύγου (Ε1, Ε9) προκειμένου να διαπιστωθεί αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις χορήγησης απαλλαγής. Σε αρκετές όμως περιπτώσεις η προσκόμιση των δικαιολογητικών αυτών είναι ανέφικτη, με αποτέλεσμα ο αγοραστής να μη μπορεί να τύχει καμίας απαλλαγής, ενώ πράγματι στερείται στέγης.

Με τις διατάξεις της παραγράφου 10 του Αρθρου αυτού ορίζεται ότι, από 28 Ιανουαρίου 2004, ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση τυγχάνει της απαλλαγής του άγαμου (προσκομίζοντας τα δικά του μόνο φορολογικά στοιχεία).

Προκειμένου να γίνει χρήση του ανωτέρω ευεργετήματος, θα πρέπει να έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή έκδοσης διαζυγίου στο αρμόδιο δικαστήριο τουλάχιστον έξι μήνες πριν από την αγορά του ακινήτου, για το οποίο ζητείται η χορήγηση απαλλαγής.

Σε περίπτωση κατά την οποία δε λυθεί ο γάμος μέσα σε χρονικό διάστημα πέντε ετών από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του Αρθρου 1 του ν. 1078/1980.

Όσοι ζητούν απαλλαγή σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές υποχρεούνται να δηλώσουν υπεύθυνα ότι εντός του ανωτέρω χρονικού διαστήματος θα προσκομίσουν το διαζευκτήριο ή απόφαση του αρμοδίου δικαστηρίου λύσης του γάμου (απόφαση ελληνικού δικαστηρίου ή αλλοδαπού με παράλληλη απόφαση αναγνώρισης του δεδικασμένου από ελληνικό δικαστήριο).